关于海外投资，看看三位金融大佬都说了啥？

        近日，在21世纪经济报道主办的“2016年中国资产管理年会”上，在场的金融大佬们纷纷就“国人资产管理及配置”进行发声。其中，美国国际集团（AIG）首席经济学家莫恒勇、瑞银中国区总裁钱于军、复星集团副总裁钱建农三位大佬分别就“海外房产投资、海外并购风险及投资战略”进行了主题演讲。

        AIG莫恒勇：企业海外投资房产需注重资金结构和成本

        随着中国海外购房热引发海外房产价格持续飙涨，未来海外地产是否还具备投资价值，正成为国内投资机构与高净值人群日益关心的话题。

        7月16日，美国国际集团（AIG）首席经济学家莫恒勇在2016年中国资产管理年会-海外投资主题论坛做主题演讲时表示，近年中国人赴美买房，的确是一波高过一波。2015年开始，中国人在美国买住宅首次超过了加拿大，成为最大的美国买家。2016年继续成为冠军，而且中国人买房子的平均单价中位数比全部外国人平均购买单价中位数高1倍，主要原因是买大房子、豪宅。

        “需要注意的是，中国企业近年来在海外商业地产投资的热情同样高涨，总成交金额从2012年的50亿美元，爆增6倍到2015年的300亿美元。”他进一步表示，尽管今年上半年有所回落，也达到86亿美元。这表明中国企业投资海外商业地产依然有很高的热情。尤其在英国脱欧后，在国际形势不太确定性的情况下，美国地产将会继续受到追捧。

        但他提醒说，越是海外商业地产热情高涨，中国企业越是要留心80年代末日本投资者投资美国商业地产的教训。

        1985-1993年日本投资者共买了730亿美元的美国商业地产股权，这还不包括日资银行在美国的商业地产贷款。地域上主要集中在加州，先买的是甲级写字楼、地标建筑，1988年开始可购买的优质资产不断减少，所以开始买一些风险更大的投资，度假村、高尔夫球场、酒店。

        90年代开始，由于日本和美国经济、房地产市场出现恶化，日本投资者开始减少美国的投资，美国商业地产价格大幅度下降，造成贷款额资不抵债，同时下降收益租金不足以支付贷款的本息利息，所以日本投资者就低价贱买了40%的所有权，投资损失达到四、五成。

        当时日本资本投资美国商业地产的标志性收购，就是三菱不动产投资纽约的洛克菲勒广场，分多次购买了洛克菲勒中心累计80%的股权，投资额达到40亿美元。1990-1996年由于租金收益不足以覆盖贷款本金和利息，三菱用5亿美元的自有资金填补窟窿。到1996年还要救国内的母公司，被迫宣布投资项目破产，并将资产转给贷款人。

        “事实上，在这个过程里，利率、汇率、房地产周期都对日本资本投资美国地产造成冲击。”莫恒勇分析说，短期汇率而言、日元兑美元的汇率，在1985年广场协议签订以后，日元升值了80%，从250左右升到一百零几，使得日元购买力增强，大量的日本投资者投到海外。同时，为了日元升值促进经济，日本央行把利率由1985年的5%下降到1989年的2.5%。东京商业地产指数从1985年的135，爆涨3倍到1990年401，所以资产价格上涨，使得海外资产看起来非常便宜，这与当前中国的情况有点类似。

        至于日本资金投资美国房产的泡沫破裂历程，莫恒勇认为，一个重要原因是为了减缓通货膨胀压力，日本央行把利率从1989年的2.5%快速上升到1991年的6%，与此同时股票和地产市场开始暴跌，日京指数从1989年的接近4万点跌到1992年的8月1.4万点，东京商业地产指数也下跌了60%。股票、房地产市场同时暴跌，使得日本房地产商和贷款机构因为本国资产泡沫破裂，造成了流动性风险，迫使他们要低价甩卖海外的优质资产，哪怕要承受巨额的投资损失，并不是说洛克菲勒中心不好，而是国内出问题了，必须卖。三菱这个项目前后就损失了20亿美元。

        另外一个原因，就是日本企业错误判断了美国宏观经济的周期、商业地产的周期。1982到1990年美国经历了历史上第二长的经济发展周期，使得投资者对美国经济产生过度乐观情绪，1990到1991年美国出现经济衰退。三菱1985年开始买入洛克菲勒中心，当时曼哈顿的写字楼市场处于历史上最长的一个扩张周期中，租金和价格都连续上涨了7年，与日本地产市场相比美国资产更便宜。

        “日本企业刚买美国商业地产时做的预算也是有问题的。”他进一步指出，因为比较盲目乐观，当时三菱对洛克菲勒中心投资预算预计租金到1994年会涨到75美元每平方英尺，然而该地区的租金到1994年已经降到了30美元。今天中层的租金也就80美元。

        他直言，鉴于日本企业投资美国地产的经验教训，中国企业近年投资美国商业地产，需要注意以下几个风险：

        01.汇率风险，本国汇率大幅度升值时，尽管海外购买力增加了，但本国汇率计算的投资收益率会大打折扣。

        02.利率风险。日本央行将官方利率由5%降到2.5%直接造成日本国内地产和股票市场泡沫化。后来又迅速增长到6%，日本投资者投资美国地产用的贷款大部分来自日本国内银行的低息日元贷款，当日本国内利率从低位上升到6%时，在美国地产所产生的租金现金流就没有办法支付更高的利率水平，而且利率需要用已经升值的日元去算，是双重打击。租金也在下降，所以高的债务成本使得投资者没有办法长期持有，尽管长期持有可能是一个对的策略，但是却被迫在一个价格低点变现，偿还贷款。

        03.地产的市场风险。由于美国、日本房地产在80年代中后期都出现了长期繁荣和资产泡沫，使得日本投资者忽略了商业地产的周期性，也缺乏对美国日本经济趋势的理性判断，所以直接导致在估值时，对资产价格和租金收入预期的盲目乐观。

        04.公司流动性风险。日本公司大举海外投资时，缺乏对本国和公司流动性风险的有效评估，使得很多投资者在日本本国经济泡沫破裂时，被迫出于救助母国资产的流动性考虑，将海外资产低价变卖。三菱1985年买的时候价格指数30左右，现在的价格指数160，如果三菱能一直持有到今天，回报是5倍以上。

        05.财务的风险。在美国市场投资，万一很不幸买在高点，像曼哈顿这种国际大型的门户城市，而且英国脱欧公投以后，他的地位会得到进一步增强。如果公司财务状况允许你能长期持有，实际上跨周期投资也是可以的。但是到海外投资，中国企业必须非常注重自己的资金结构、成本。万一中国经济出了什么状况，中国公司这边的财务吃紧，到时候搞不好你就要把在美国收购的资产低价抛售。

        “目前，我们预测美国房产价格（包括出租公寓、工业地产等）往后几年会有一个放缓的过程，零售物业、酒店、写字楼的价格今年会有一个急速的下滑，往后两年会有小的反弹，但是总体的价格增长趋势已经在放缓。”他指出，这是中国企业投资美国商业地产必须特别注意的风险。

        瑞银中国钱于军：海外并购做十个小项目不如一个大的

        瑞银中国区总裁钱于军在2016年中国资产管理年会-海外投资主题论坛上，谈及中国企业走出去，将面临什么风险。

        首先企业要做好“家庭作业”

        很多企业都是第一次做海外并购，之所以做海外并购，他们给出的理由是，有资金或者别的公司都在做，A股市盈率高，国内市场也找不到太好的标的等。

        钱于军认为，这些不足以成为支撑中国企业走出去的理由。但股东意愿需要得到尊重，如果企业选择了走出去，就一定要做好“家庭作业”。

        一个就是政策风险。希望政策即使变化也尽快变化，并且明确，企业好据此作出对策。

        同时中国企业走出去一定要找一个有长期合作关系的标的所在国。如果这个国家正好是亚非拉发展中国家，就要额外做好“家庭作业”，熟悉这个国家的政局整体稳定，如果实在不能保证（政局稳定），至少得寻找当地合作伙伴，当地客户和合作伙伴多少有些我国企业想不到的办法，“也许他能提醒你一些风险、帮你化解一些风险。”当然要有几个原则：

         “
        不熟不做
        不懂不做
        没有把握不做
        没有退路不做
         ”

        “中国企业走出去，前景我个人觉得非常看好。现在中国企业走出去融资不应该是最大的问题。”钱于军说。

        其中有一个比较大的问题，就是中国的国际化人才的缺失。“以至于很多项目我们建议客户，全盘照收标的公司的外国高管。当然你要发公告，不能说接收6个月再淘汰，你一般至少要给别人一两年的稳定期，然后再慢慢看。”

        另外就是系统工程项目。因为海外的并购成败跟大小没有关系，但项目越大，胜算越高。“当大到政府会支持你，觉得你是很大的，能改变行业态势的时候，当大到对你的股东在海外凭空增加30%的额外营收和利润，你可以想象大家的关注度、能得到的内外部的支持。包括银行也喜欢大的。与其干十个小的项目，不如做一个大的，或者如果你这个小的是一系列之一，我相信所有机构都愿意支持。”钱于军说。

        钱于军表示，一定要全球范围内资产配置，但中国企业的海外资产配置比率还太低。

        他给出一个建议：

        能投债别投股；能做优先股别做普通股；能和优秀企业一起做的时候千万不要单干；或者主动跟人谈，搞一个产业基金往外走，也比投单一的标的风险低。没有任何一个国家不可能出现黑天鹅，美国出现过金融风暴，雷曼垮台；英国也出了。其他国家为什么就一定不会出现？
“我们判断中国企业走出去还是开始的十年、二十年阶段，要达到今天英国、日本的程度，可能还有几十年到上百年的长远的路程。”

        复星集团钱建农：海外投资要以全球化视野为资产避险

        英国脱欧黑天鹅事件爆发，究竟会给中国企业海外投资并购带来多大的影响？

        复星集团副总裁钱建农在2016年中国资产管理年会-海外投资主题论坛做主题演讲时表示，他在欧洲，见证了全球市场发生的一系列事件，比如7月14日法国国庆日尼斯发生了非常严重的恐怖袭击，以及16日土耳其政治风波等。

        “这些重大事件，在一个星期里发生，加上6月23号英国脱欧。我相信这些事件，都足以引起国际政治、经济、金融秩序的动荡。”钱建农表示。在国际形势风云变化的时期，中国企业必须思考一个问题，如何更安全地在海外配置资产。

        他坦言，在英国脱欧前，复星集团内部对此有一个预判，所以他们暂停了一些英国项目的股权投资谈判，现在发现在英国脱欧后，有些项目价格的确下跌了。

        “不过，英国脱欧到底会对全球金融市场造成多大的影响，现在市场存在不少争议，但有一点可以肯定，就是世界地缘政治、经济、金融形势进入了一个风云多变的时期。在这个时期，我们投资应该需要更谨慎，要以全球化视野为资产避险。”钱建农表示，他个人认为，在金融市场短期波动加剧的情况下，对中国企业来说，要投资海外，更多的应该考虑一些战略性的资产配置。战略性资产配置是在较长时间内，以追求长期回报为目的的资产配置。

        过去几年，复星集团在全球范围内，一直寻求这样的战略性的资产配置。

        在钱建农看来，2010年复星开始在全球化进行战略投资，主要在欧美、亚洲地区进行。大概分成三个维度：

        01

        “保险+投资”，双轮驱动的核心战略。复星保险板块在最初投资了永安财险、复星保德信人寿、鼎睿再保险的基础上，近几年又陆续收购了葡萄牙最大的保险公司，还收购了专注于特种险的全球保险公司，还有拥有丰富劳工保险经验的美国财险公司，2015年末复星的保险投资资产较2014年有了大幅度的增长，增长了50.02%，约合1600亿人民币。归属于母公司的利润，保险也是有大幅度的增长，增长88.4%。保险占总资产的比例也是由2014年的32.9%上升到了2015年底的44.6%。

        “这表明，复星集团的保险布局已经基本成型。与此同时，复星集团还在不断提升自身的投资能力，两者希望有一个匹配，一个以保险为核心，对接全球的资本端，另外优化全球的资产配置，提升保险资金收益。目前已经配置的资产，包含战略性的投资项目投资，二级市场，购买政府债券、企业债券，基金和全球主要股票市场交易的高流动性的股票和优质地产项目等。”他表示。

        02

        “中国动力嫁接全球资源”。由于复星集团根植于中国，整合全球资源，希望投资跟中国发展和成长联系起来的企业。每投资一个企业之后，复星也是竭尽全力帮助这些企业在中国发展。

        “当前中国经济每年6%-7%的速度在增长，中国经济总量占全球的12%，这意味着中国经济增长对全球经济增长的贡献，大概在25%左右。这就是我们所讲的中国动力。我们会找准中国经济结构调整过程中消费升级对供给端的需求，希望有一些新的产品、服务，我们也会在全球范围内寻找符合中国消费升级的这些产品和服务来投资，然后引入中国市场。当然，也包含在全球领域帮助其发展。”他进一步指出，近几年，复星集团投资了全球很多项目，在全球几大洲，基本都有投资。

        03

        投资的全球化布局，应聚焦在“富足、健康、快乐”。复星集团希望通过全球投资，能为中国家庭、全球家庭带来“富足、健康、快乐”的解决方案。每个复星已经投的企业都是在“富足、健康、快乐”三个领域最值得投资的一些企业，应该是每个家庭都需要的产品、服务。

        他表示，在2010年投资法国地中海俱乐部之后，复星集团还做了一连串的收购兼并。首先复星集团投资了英国的Thomas Cook，这是全球最早的一个旅行社，是欧洲两大旅行社之一，拥有95架飞机，在欧洲非常多的旅游资源、旅游线路。未来复星集团可以一方面让这家旅游机构跟地中海俱乐部结合，两者协同，另一方面也可以跟中国市场相结合，给中国消费者需求开发更多欧洲旅游产品。

        此外，复星集团还投资了亚特兰蒂斯，目前正在三亚建设全球第三座亚特兰蒂斯。近期复星又投资了加拿大国宝级的演艺公司太阳马戏团。

        钱建农表示，复星在收购地中海俱乐部之后，完成了一系列投资，围绕两个方面，一方面是内容的投资，就是度假村、旅游目的地、演艺等跟旅游相关的品牌、内容的投资，另一块是渠道的投资，像Thomas Cook和中国旅行社的投资。